החלטה בתיק בר"ם 2348/10

1.            לפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים בתל-אביב-יפו  (כב' סגנית הנשיאה, השופטת א' קובו), בגדרו התקבל ערעורן של המשיבות על החלטת ועדת הערר מחוז מרכז (להלן גם: ועדת הערר, או הועדה). בהחלטתה דחתה הועדה ערר שהגישו המשיבות על החלטת המבקשת, שבתורה לא קיבלה תביעת פיצויים שהגישו המשיבות, לפי סעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: החוק).

           להלן אביא הנתונים הנדרשים להכרעה בבקשה שלפני.

2.            המשיבה 1 היתה, מאז שנת 2002, הבעלים הרשום של חלקת מקרקעין באזור היישוב גבעת ברנר וקבוצת שילר. בתאריך 8.12.2002 רכשה המשיבה 2 מקרקעין בשטח של כ-6,000 מ"ר, מתוך אותה חלקה (להלן:המקרקעין, וביחד עם השטח שבבעלות המשיבה 1: השטח כולו), תמורת סך של 90,000 דולר. בתאריך 22.7.2003, מכרה המשיבה 2 את המקרקעין - לקונים (להלן: הקונים), תמורת סך של 96,000 דולר. בתאריך 14.8.2003 (כחודש לפני המועד שנקבע בהסכם למסירת החזקה במקרקעין לקונים), נרשמה המשיבה 2 כבעלת המקרקעין ובאותו היום נרשמה הערת אזהרה לטובת הקונים. בתאריך 12.11.2003, כאשר המשיבה 2 עדיין רשומה כבעלת הקרקע, אושרה תכנית תמ"מ/21/3 (להלן: התכנית), אשר נגעה למקרקעין ופגעה בהם, לטענת המשיבות. בתאריך 27.9.2004, נרשמו הקונים כבעלים של המקרקעין.

3.            בעקבות פרסום התכנית, הגישה כל אחת מן המשיבות תביעת פיצויים בגין ירידת ערך מקרקעיה, כתוצאה מאישורה של התכנית, מכוח סעיף 197(א) לחוק, אשר קובע כך:

"נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמה, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200".

           שתי התביעות, אשר נידונו במשותף, נתמכו בחוות דעת שמאית, שהוכנה ע"י מר צבי שלו (להלן: השמאי מטעם המשיבות). חוות הדעת קבעה כי ערך המקרקעין לאחר אישור התכנית עמד על 16 דולר למ"ר, לעומת ערכן עובר לאישור התכנית, שעמד על 72 דולר למ"ר.

4.            בתאריך 29.19.2006 דנה המבקשת בתביעת הפיצויים, והחליטה לדחותה, בהסתמך על חוות דעתו של השמאי מטעמה, מר יובל דנוס (להלן: השמאי מטעם המבקשת).

החלטת ועדת הערר

5.            על החלטתה של המבקשת הוגש ערר לועדת ערר מחוז מרכז, אשר נדחה. נימוקיה של ועדת הערר היו כפולים:

(א)      באשר לתביעתה של המשיבה 2, הרי שבמועד אישור התכנית - ה"בעלים הכלכליים" של המקרקעין לא היתה עוד המשיבה 2, אלא הקונים, שכן האחרונים הם הנפגעים אם ערך המקרקעין ירד, כתוצאה מהתכנית. הקונים לא הגישו תביעת פיצויים בגין הנזק, ולכן לא עומדת למשיבה 2 זכות תביעה לפי סעיף 197(א) לחוק.

(ב)      גם לו היה נקבע כי למשיבה 2 זכות תביעה, הרי שלא נגרם למשיבות נזק בפועל. למסקנה זו הגיעה ועדת הערר בדרך הבאה: לפי חוות דעתו של השמאי מטעם המשיבות, ערך השטח כולו לאחר התכנית נגזר משווי של 16 דולר למ"ר. זהו גם המחיר ששולם למשיבה 2 על ידי הקונים, בעסקת מכירת הקרקע שהתבצעה, כאמור, לפני אישור התכנית (ובנוסף הושג מחיר דומה ב-2 עסקאות קודמות - הן עסקאות הרכישה שבוצעו על ידי המשיבות עצמן). מכאן, שאישור התכנית לא העלה ולא הוריד לעניין ערך השטח כולו, ואין, לפיכך, צורך להעניק פיצויים למשיבות.

פסק דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים

6.            המשיבות הגישו ערעור על החלטת ועדת הערר - לבית המשפט לעניינים מנהליים בתל-אביב-יפו. הערעור התקבל כאמור. בתוך כך, נדחו שני נימוקיה של ועדת הערר וההנמקה בפסק הדין התנתבה כך:

(א)           מלשון סעיף 197(א) לחוק עולה בבירור, כי זכות התביעה ניתנת לבעל המקרקעין ובנוסף לכך גם לבעל "זכות במקרקעין". משאין חולק על כך שביום אישור התכנית, היתה המשיבה 2 עדיין רישומית בעלת המקרקעין - עומדת לה זכות תביעה, ובמיוחד מקום בו לא הגישו "בעלי הזכות" האחרים, דהיינו, הקונים, תביעה דומה מצידם.

(ב)           בהחלטת הועדה לא הובהר האם המחירים שנקבעו בשלוש העסקאות שהוצגו בפניה, אשר בוצעו בפרק הזמן של שנה ו-9 חודשים לפני "המועד הקובע" - הושפעו מאישורה הצפוי של התוכנית, אם לאו. ככל שמחירי העסקאות הושפעו מהתכנית וקשורים אליה בקשר סיבתי - יש "לבטל" אותה השפעה טרם שייקבע שווי המקרקעין "ערב" אישורה של התכנית. כן נקבע כי על מנת לבחון את פוטנציאל המקרקעין לפני "היום הקובע", היה על ועדת הערר להתייחס גם לעובדה שתוכנית בר/293, שיזמה המשיבה 1 (המתבססת על שימושים המותרים ב"מרכז שירותים כפרי דומם") הומלצה (בתאריך 4.3.2003) להפקדה, על ידי הועדה המקומית, ונדחתה לבסוף על ידי הועדה המחוזית.

7.            בסיכומו של דבר קבע בית המשפט קמא הנכבד כך:

"בנסיבות אלו, ומאחר שגם אין לפני את כל התוכניות והתשריטים הרלוונטיים החלים על המקרקעין, יש להשיב את הדיון לועדת הערר על מנת שתקבע את שווי המקרקעין עובר לאישורה של התוכנית והאם נגרמה ירידת ערך. יתכן, שבסופו של דבר, על סמך הנתונים שיובאו לפניה תגיע ועדת הערר למסקנה כי אכן לא נגרע ערכם של המקרקעין, או שאם חלה ירידה בערכם חל סעיף 200 לחוק (פטור מתשלום פיצויים). אך זאת יהיה לאחר שיפרסו בפניה כל הנתונים הרלוונטיים שלא היו לנגד עיניה עת נתנה החלטתה נשוא ערעור זה...".

           מכאן בקשת רשות הערעור שלפניי.

טענות הצדדים בבקשה